AI-beelden in je woningadvertentie: wat Funda, de NVM en de AI-verordening vragen

AI-beelden mogen in een woningadvertentie. Ze zijn een aanvullende foto, nooit de hoofdfoto van een bestaande woning, er staat in de foto zelf dat het om een AI-beeld gaat, en ze laten de woning niet anders zien dan hij is of kan worden.

Drie partijen bepalen samen wat dat in de praktijk betekent: Funda met zijn publicatiereglement, de NVM met de uitgangspunten die ze op 2 september 2026 publiceerde, en de Europese AI-verordening, waarvan het artikel over transparantie sinds 2 augustus 2026 geldt. Hieronder staat per vraag wat elk van hen zegt, met de bronnen onderaan.

Dit is een uitleg van gepubliceerde regels, geen juridisch advies. Bijgewerkt op 12 oktober 2026.

De regels naast elkaar

Vraag	Funda	NVM	AI-verordening
Mag een AI-beeld in de advertentie?	Ja, als aanvullende foto die een realistische indruk geeft	Ja, bijvoorbeeld een lege woning inrichten of een gedateerde woning na verbouwing laten zien	Ja, met vermelding
Mag het de hoofdfoto zijn?	Nee, behalve bij nieuwbouwprojecten	Volgt Funda	Geen regel over de hoofdfoto
Waar staat de vermelding?	In de foto zelf	In de foto, goed leesbaar	Melden dat het beeld met AI is gemaakt of bewerkt
Licht, kleur, contrast, scherpte	Mag zonder vermelding	Gebruikelijk, geen vermelding nodig	Geen regel
Kamer groter laten lijken	Mag niet	Mag niet	Geen aparte regel
Gebreken wegwerken	Mag niet	Mag niet	Geen aparte regel
Wie is verantwoordelijk?	De makelaar die publiceert	De makelaar	Wie het beeld gebruikt

Funda: wat het reglement zegt

Funda heeft een Reglement publicatie onroerend goed objecten. Op 8 april 2026 schreef Funda dat het de voorwaarden voor AI in beeldmateriaal had aangescherpt. Dit zijn de regels over foto's, in de woorden van het reglement:

De hoofdfoto geeft een juiste en actuele weergave van de woning. Artist impressions en andere met AI gegenereerde beelden zijn niet toegestaan als hoofdfoto, nieuwbouwprojecten uitgezonderd.
Aanvullende foto's mogen een realistische indruk geven van hoe de woning er na een verbouwing uit kan zien, bijvoorbeeld met AI-beelden, mits dat wordt vermeld en het geen misleidende voorstelling oplevert.
Inhoudelijk gewijzigde foto's zijn toegestaan als in de foto duidelijk staat dat het om een AI-gecreëerd of gemanipuleerd beeld gaat. Gewone optimalisaties van belichting, contrast of scherpte mogen zonder vermelding.
Niet toegestaan zijn foto's die zo zijn bewerkt dat ze geen realistisch beeld geven van de (bouwkundige) mogelijkheden van de woning en de buitenruimte.

Funda's juridisch directeur Róbin de Wit legde in augustus uit waar de grens ligt: als iets bouwtechnisch niet mogelijk is, mag het niet getoond worden. Als voorbeelden van wat niet mag noemt Funda een ruimte groter doen lijken, ramen of deuren verplaatsen, zichtbare gebreken zoals een scheur wegwerken, en meubels die qua formaat nooit in de kamer zouden passen.

Het reglement verbiedt ook andere toevoegingen op foto's, zoals een logo of tekst. De AI-vermelding is de enige tekst die er wel op hoort, omdat het reglement die zelf vraagt.

Wat Funda doet als het niet klopt

Funda controleert niet elk beeld vooraf. Na een melding via ‘Meld een fout’ onderzoekt Funda de advertentie en vraagt de makelaar die aan te passen. Gebeurt dat niet, dan kan Funda de advertentie offline halen tot hij is aangepast. Is de makelaar het niet eens met Funda, dan moet hij volgens het reglement zelf aantonen dat de advertentie voldoet.

De NVM: wat de makelaar moet doen

De NVM zette op 2 september 2026 haar uitgangspunten op een rij, na een uitzending van Radar over woningen die op de foto's ruimer leken dan bij de bezichtiging. De punten die er voor de praktijk toe doen:

AI mag onder voorwaarden, bijvoorbeeld om een lege woning virtueel in te richten of te laten zien hoe een gedateerde woning na een verbouwing of herinrichting kan ogen.
De grens is een onrealistische voorstelling. Ruimtes mogen niet groter lijken dan ze zijn, en bouwkundige elementen, verhoudingen of zichtbare gebreken mogen niet zo worden aangepast dat een verkeerd beeld ontstaat.
De makelaar blijft verantwoordelijk. Ook als de juiste afmetingen in een AI-toepassing zijn ingevoerd, is dat geen garantie dat het beeld klopt. De NVM schrijft dat generatieve AI geen meet- of tekensoftware is en perspectief, verhoudingen en de schaal van meubels kan veranderen. Elk beeld moet daarom voor publicatie kritisch worden gecontroleerd; de maatvoering, de plattegrond en de werkelijke situatie blijven leidend.
Een algemene zin in de advertentietekst is niet genoeg als daaruit niet blijkt om welke foto's het gaat. Een zeer kleine of moeilijk leesbare vermelding ook niet. De NVM noemt ‘AI-impressie’, ‘AI-gegenereerd beeld’ of ‘artist impression’ als zichtbare aanduidingen met de voorkeur.

Kopers met een klacht over AI-beelden kunnen volgens de NVM eerst bij de makelaar terecht, daarna via de NVM of bij het Klachtenloket Vastgoedprofessionals, en rechtstreeks bij Funda via ‘Meld een fout’.

De AI-verordening: transparantie sinds 2 augustus 2026

Artikel 50 van de Europese AI-verordening geldt sinds 2 augustus 2026. Lid 4 vraagt dat wie met een AI-systeem een deepfake maakt of gebruikt, meldt dat het beeld kunstmatig is gemaakt of bewerkt. De verordening omschrijft een deepfake als een met AI gemaakt of bewerkt beeld dat lijkt op bestaande personen, voorwerpen of plaatsen en ten onrechte echt of waarheidsgetrouw zou lijken.

Een realistisch gestylde foto van een bestaande kamer past in die omschrijving. Een duidelijke vermelding in de foto zorgt dat hij niet meer ten onrechte echt lijkt, en voldoet zo aan wat Funda en de NVM al vroegen. Het geldt ook buiten Funda: op je eigen site, in een brochure, op sociale media.

Lid 2 van hetzelfde artikel is voor de makers van de AI-systemen: zij moeten hun uitvoer machineleesbaar markeren. Dat is een taak voor de leverancier van de tool, niet voor de makelaar.

Kopers: wat Vereniging Eigen Huis zegt

Vereniging Eigen Huis zei eind augustus tegen Radar dat er sprake kan zijn van misleiding als afmetingen, verhoudingen of indelingen anders worden voorgesteld dan ze zijn. Volgens de vereniging leiden onrealistische foto's tot teleurstelling bij de bezichtiging en tot meer bezichtigingen dan nodig, wat de druk om te overbieden verhoogt. Kopers wordt aangeraden AI-beelden naast de gewone foto's en de plattegrond te leggen.

Een consumentenpsycholoog zei in april tegen Funda dat onzekerheid een koper sterker afschrikt dan slecht nieuws: een gedateerde keuken is geen probleem, twijfel over de vraag of de foto's kloppen wel.

Wat je dus doet

Fotografeer de woning zoals hij is en gebruik die foto als hoofdfoto. Zet de AI-beelden erachter, het liefst direct na de foto van dezelfde ruimte.
Zet de vermelding in elke bewerkte foto zelf, groot genoeg om te lezen op een telefoon. ‘AI-sfeerimpressie’ of ‘AI-impressie’ maakt duidelijk dat het om een impressie gaat.
Verander de afwerking en de inrichting, nooit de woning: geen muren, ramen of deuren verplaatsen, geen ruimte oprekken, geen scheur of vochtplek wegwerken.
Kijk elk beeld na voordat het online gaat, naast de plattegrond. Klopt de bank qua formaat bij de maten van de kamer?
Bewaar de originele foto's, zodat je altijd kunt laten zien wat de uitgangssituatie was.

Hoe onze studio hiermee omgaat

De studio zet het label ‘AI-sfeerimpressie’ met één schakelaar in de foto, rechtsonder, op een vaste plek en in vaste bewoording. Het wordt er met beeldbewerking overheen gezet en niet door de AI getekend, dus elke export is gelijk en het label blijft staan na comprimeren of opnieuw uploaden.

In de opdracht aan het beeldmodel staat bij elke foto vast dat de camera, het beeldkader, de wanden, ramen, deuren en de grootte van de kamer gelijk blijven, en dat meubels het formaat hebben dat in die kamer past. Een foto met een andere verhouding dan Funda's 3:2 of 4:3 wordt eerst bijgesneden, zodat het model geen vloer of plafond hoeft te verzinnen. Controleren blijft daarna jouw werk, zoals de NVM terecht zegt; daarom zie je elke foto naast het origineel voor je hem downloadt.

Bekijk de studio voor makelaars of lees de korte antwoorden op losse vragen.

Bronnen

Funda, Reglement publicatie onroerend goed objecten (gelezen op 12 oktober 2026)
Funda, AI-beelden op Funda: wat mag wel en niet? (20 augustus 2026)
Funda, Kopers verleiden met AI-beeld, werkt dat? (8 april 2026)
NVM, AI-beelden bij woningpresentaties moeten realistisch en herkenbaar zijn (2 september 2026)
AI-verordening, artikel 50
Radar, Geven AI-foto's op Funda een onrealistisch beeld? (28 augustus 2026)